Publié le : 28 octobre 20206 mins de lecture
Fait bien connu, la pierre reste l’investissement privilégié par les Français. Pour s’assurer un revenu complémentaire, en particulier une fois venue la retraite, être propriétaire d’un bien immobilier mis en location peut s’avérer un bon moyen de conserver son train de vie, voire de l’améliorer, si on a bien géré ses investissements et son patrimoine.
Toutefois, l’autre fait bien connu est que près d’un tiers des Français ont déjà un crédit immobilier en cours et deux tiers d’entre eux remboursent un ou plusieurs crédits à la consommation. Alors comment investir dans l’immobilier quand on a déjà deux crédits, ou plus, à rembourser ? Si votre taux d’endettement a déjà atteint, voire dépassé, la barre des 33 %, en fonction de vos revenus, il peut s’avérer complexe de contracter un nouveau crédit pour investir dans l’immobilier à but locatif, même si celui-ci est destiné à vous procurer à terme des revenus supplémentaires.
Le rachat de crédit, aussi appelé regroupement de prêts ou restructuration de dettes, pourrait être pour vous une solution à considérer pour ne pas renoncer à votre projet de développement de votre patrimoine.
Comment fonctionne ce montage ? En quoi contracter un nouveau crédit va vous permettre d’augmenter votre capacité d’emprunt ? Cela semble en effet contre-intuitif. Comment constituer encore un nouvel apport personnel ? Pour répondre à ces questions, nous nous sommes tournés vers Partners Finances, pionnier du rachat de crédits en France et leader du marché depuis 1996.
Le rachat de crédit : comment augmenter sa capacité d’emprunt en empruntant ?
Le rachat de crédit est un prêt au fonctionnement bien particulier. En effet, celui-ci au lieu de venir s’ajouter à vos crédits en cours, va justement s’y substituer. L’organisme bancaire finançant le regroupement de crédits va rembourser pour vous, par anticipation, les différentes créances que vous aurez choisi d’intégrer au prêt de substitution. Ainsi, plutôt que de vous acquitter de plusieurs mensualités aux montants, taux et échéances différentes, dues à vos divers créanciers vous n’en remboursez plus qu’une seule.
En ajustant la durée de cet emprunt, vous pouvez baisser jusqu’à -60 % votre taux d’endettement. L’allongement de la période de prêt augmente certes sont coût total, mais ce faisant vous retrouvez un reste à vivre plus important, baissez votre taux d’endettement et, de facto, retrouvez la capacité d’emprunt nécessaire pour contracter un nouvel emprunt immobilier.
La trésorerie complémentaire : comment constituer l’apport personnel du nouvel emprunt immobilier ?
A cette occasion, il vous est également possible de demander l’octroi d’une trésorerie complémentaire. Celle-ci pourra
- Soit servir d’apport personnel au nouvel emprunt immobilier que vous contractez pour votre projet d’investissement à but locatif, si vous ne disposez pas du montant requis, soit à reconstituer une épargne de sécurité, si vous avez placé dans cet apport personnel vos économies restantes.
- Cette trésorerie complémentaire n’est pas un crédit à la consommation supplémentaire. Le montant est intégré au processus de rachat de crédit. C’est donc le taux de celui-ci qui s’applique et son remboursement est inclus dans votre mensualité unique.
C’est tout particulièrement intéressant dans le cas d’un rachat de crédits immobilier. En effet, si le montant représenté par le cumul de vos différents crédits est constitué à 60 % (ou plus) de crédits immobiliers, votre prêt de substitution est considéré comme un regroupement de crédits immobilier et ce sont donc les taux et règlementation de cette catégorie d’emprunts qui s’appliquent ici. Généralement, leurs taux sont plus avantageux que ceux des crédits à la consommation.
En fonction de vos revenus et de votre capacité d’emprunt au moment de réaliser l’opération, vous avez une seconde option qui consiste à contracter le second prêt immobilier avant de procéder à la restructuration de dettes. Toutefois, dans ce cas, il faudra prendre garder aux frais de remboursement anticipé des crédits immobiliers qui pourraient rendre la démarche moins avantageuse.
Le regroupement de crédits immobilier : un changement dans la typologie des emprunteurs
Le regroupement de prêts est une solution principalement envisagée par les ménages souhaitant assainir leur situation financière du fait de l’accumulation d’emprunts ou d’une baisse de revenus (à la retraite ou en cas de perte, ou changement, d’emploi). Toutefois, comme nous l’avons mentionné plus haut, on voit la typologie de profil des emprunteurs qui y ont recours évoluer avec une diminution de la moyenne d’âge et ce souhait de restructurer leurs crédits afin d’investir pour leur avenir et celui de leur famille.
Sylvain Méharèche, Directeur général de Partners Finances, révélait récemment à MoneyVox que si ce type de dossier ne représentait auparavant que quelques demandes par mois, actuellement ce nombre est multiplié par 15.
Associé aux avantages des locations meublées, l’investissement immobilier à but locatif peut s’avérer une solution intéressante à moyen et long terme, a fortiori s’il bénéficie d’un effet levier grâce au mécanisme du rachat de crédits.
