Introduction à l’évaluation bien immobilier

Si vous voulez acheter quelque chose, l’une des premières informations que vous voulez connaître est le prix. Et si vous allez vendre quelque chose, l’une des premières questions que vous vous posez est de savoir à quel prix vous le vendez, n’est-ce pas ? Cela s’applique à tous les types de biens, y compris les biens immobiliers.

Il est certain que pour juger si un prix est juste, vous essayez de déterminer la valeur commerciale de ce que vous vendez ou achetez. C’est là qu’intervient l’évaluation. Particulièrement en France, le marché de l’immobilier témoigne un sursaut d’activité ces dernières années. En guise d’introduction à ce domaine, on met l’accent sur les principaux points concernant l’évaluation des biens immobiliers. Poursuivez votre lecture et découvrez les points clés de l’évaluation des biens immobiliers.

Que signifie l’évaluation d’un bien immobilier ?

Évaluer un bien immobilier c’est estimer sa valeur afin d’en déterminer le prix de vente. Cette estimation est effectuée par des experts en évaluation de prix de maisons, à savoir les agents immobiliers. En effet, seul un courtier expert en immobilier est capable de déterminer le juste milieu en termes de prix : celui auquel le propriétaire souhaite vendre, et celui auquel l’acheteur potentiel veut acheter.

En outre, taxer, c’est établir de manière fondée la valeur ou le juste prix d’une chose dans un contexte donné, en l’utilisant à des fins commerciales, fiscales, judiciaires ou autres.

Les mots valeur et prix sont en général mentionnés dans les définitions de l’évaluation bien immobilier. Il est important de mentionner la différence entre ces deux concepts. La prix d’un bien immobilier correspond au montant inscrit dans l’acte de vente, une fois qu’elle est conclue, tandis que la valeur de l’immobilier est le montant d’avant la conclusion de cet acte. Toutefois, on entend souvent parler de valeur vénale dans le domaine de la vente immobilière. Elle est souvent assimilée au prix du marché.

Avec ces concepts à l’esprit et sans vouloir entrer dans des questions philosophiques, voyons comment l’évaluation d’un bien immobilier est déterminée dans la pratique.

Comment l’évaluation d’un bien immobilier est-elle déterminée ?

Chaque évaluation doit aboutir à la définition d’une valeur unique que nous appelons la valeur d’expertise, qui est déterminée en fonction de la valeur physique du bien, ainsi que de sa valeur locative et de sa valeur marchande.

Ces trois valeurs sont appelées les valeurs de base de l’évaluation et sont pondérées pour le calcul de la valeur d’évaluation en fonction de la destination et du caractère du bien, et en tenant compte également de l’objectif de l’évaluation.

Les facteurs suivants interviennent alors dans la détermination de la valeur estimée :

>> Valeur physique

Elle représente la somme de la valeur commerciale du terrain et de la valeur de remplacement du bâtiment, en actualisant la dépréciation fonctionnelle et physique respective à appliquer à la date de l’évaluation.

Précisons que la valeur de remplacement dans une évaluation correspond au coût de construction d’un bâtiment ayant les mêmes caractéristiques et la même utilité que le bien évalué. En d’autres termes, cette valeur est fondamentalement basée sur le coût des matériaux et de la main-d’œuvre pour valoriser une construction.

En général, la valeur physique ne représente pas la valeur commerciale d’une propriété, car bien qu’elle évalue le terrain et le bâtiment lui-même, la valeur commerciale estime la propriété dans son ensemble, en tenant compte également de son loyer, de l’évaluation du marché et des changements urbains qui l’affectent. La valeur physique est surtout utilisée pour l’évaluation des biens non locatifs.

>> Valeur locative

Il s’agit du capital représenté par les revenus liquides que le bien produit ou est capable de produire, capitalisés à un taux qui est calculé en fonction de l’âge, de la localisation, des caractéristiques et des possibilités de construction du bien.

La valeur locative est celle qui reflète le mieux la valeur commerciale d’un bien immobilier et est donc utilisée dans les évaluations pour les transactions de biens immobiliers locatifs.

>> Valeur marchande

Elle correspond au prix le plus élevé qui peut être obtenu pour le bien si celui-ci est vendu sur le marché, dans des conditions où il y a suffisamment de temps pour trouver un acheteur et où le vendeur et l’acheteur sont tous deux pleinement informés du contexte dans lequel s’inscrit le bien évalué.

En d’autres termes, cette valeur est régie par la loi de l’offre et de la demande. Elle a donc un caractère variable et ses fluctuations sont dues aux facteurs qui affectent la transaction : modalité de paiement, bénéfice attendu du bien, conditions de financement, etc.

La valeur marchande sera également influencée par les facteurs macroéconomiques et les mesures gouvernementales affectant un pays. Par exemple, l’introduction de taxes foncières, de politiques de logement, de restrictions de crédit, etc.

En raison de sa nature variable, la valeur marchande est principalement utilisée dans les évaluations à court terme, comme les transactions d’achat et de vente.

>> Caractère et objet de l’évaluation

Pour le calcul de la valeur estimée, les biens à évaluer peuvent être classés en deux grandes catégories : les biens destinés à la location et les biens non destinés à la location.

        a. Propriétés à louer

Ceux qui sont construits et vendus exclusivement dans le but de générer des revenus par la location : locaux commerciaux, bureaux, etc. Ceux qui investissent dans ce type de biens sont intéressés par les revenus générés par le bien au-delà de la valeur physique qu’il représente.

C’est donc la valeur locative qui prévaut lors de l’évaluation de ce type de biens. Les valeurs physiques et marchandes sont considérées dans une proportion moindre, pondérée par les critères de l’évaluateur.

        b. Immeubles non locatifs

Il s’agit principalement de maisons, d’appartements et de terrains à bâtir. Pour ce type de biens, une évaluation est effectuée selon la méthode d’évaluation comparative, en établissant sa valeur sur la base comparative des biens se trouvant dans une situation similaire.

Si la propriété comprend une maison, la valeur du terrain est déterminée et ajoutée au coût de remplacement de la construction, en actualisant l’amortissement et en appliquant des pénalités pour les réparations qui doivent être effectuées et des suppléments (primes) pour les projets qui ont ajouté de la valeur à la propriété en tant qu’œuvres ayant une valeur architecturale et paysagère.

Dans la comparaison effectuée avec l’évaluation d’autres biens, les biens comparés sont classés selon qu’ils sont d’intérêt public ou d’usage privé. Si le bien est d’intérêt public, il est évalué selon la méthode de remplacement. Si le bien est destiné à un usage privé, il est évalué principalement sur la base de sa valeur physique et de sa valeur marchande.

>> Objectif ou finalité de l’évaluation

L’évaluation d’un bien immobilier est régie par des règles applicables à l’objet pour lequel il est facturé. Il est fréquent que les évaluations d’un même bien immobilier atteignent des valeurs différentes selon l’objet de l’évaluation.

Par exemple, dans le cas d’une expertise bancaire, qui garantit un prêt basé sur une hypothèque, les conditions de la propriété doivent être prises en compte pour faire face physiquement et économiquement à la période de crédit. D’autre part, l’évaluation faite pour une vente donnera la priorité à la valeur du moment, c’est-à-dire à la valeur marchande.

Nous passons en revue ci-dessous les principaux objectifs des évaluations et la manière dont cela influence le calcul de l’évaluation.

        a. Prélèvement bancaire

L’objectif principal de l’évaluation bancaire est d’informer la banque ou l’institution financière de la valeur de la garantie du bien hypothéqué. Il faut donc en tenir compte lors de l’évaluation du bien :

        b. Fiscalité commerciale

Il est généralement demandé d’établir à quelle valeur un bien doit être échangé. Dans ce cas, la valeur marchande doit être privilégiée. En outre, la valeur locative doit être prise en compte lorsqu’il s’agit de propriétés destinées à la location et la valeur physique pour les propriétés construites à d’autres fins.

        c. Fiscalité

C’est celui qui recherche la valeur fiscale des biens pour établir les contributions fiscales qui doivent être appliquées à la propriété. Au Chili, l’évaluation fiscale est communément appelée avaluo fiscal. L’évaluation fiscale est généralement inférieure à la valeur commerciale de la propriété.

Quelles sont les informations de base nécessaires pour une évaluation ?

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et que vous souhaitez procéder à une évaluation de votre propriété pour la mettre en vente ou pour toute autre raison, nous vous laissons avec les documents et les informations de base que vous devez rassembler pour évaluer votre propriété :

Bien que tous ces antécédents soient importants, seuls l’acte de vente de la propriété et le certificat d’information municipale préalable sont indispensables. D’autre part, il est probable que les plans de construction et d’extension de la propriété, ainsi que les documents de spécification technique ne soient pas disponibles pour procéder à l’évaluation, surtout si la propriété est ancienne.

Si les plans et le cahier des charges ne sont pas disponibles, l’évaluateur ou la société d’évaluation doit mesurer soigneusement le bien et identifier la structure et les matériaux utilisés dans sa construction. Pour cette dernière tâche, il est essentiel que l’évaluateur ait une formation ou des connaissances techniques dans le domaine de la construction.