Le taux d’endettement est déterminant pour obtenir un crédit immobilier. Cette règle, strictement encadrée depuis janvier 2022 par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), limite désormais à 35 % le ratio maximum entre vos charges mensuelles et vos revenus nets. Cette mesure réglementaire influe votre capacité d’emprunt et influence les conditions de financement proposées par les établissements bancaires. Pour estimer votre capacité d’emprunt, n’hésitez pas à utiliser un simulateur de prêt immobilier.
Calculer son taux d’endettement selon les critères du Haut Conseil de Stabilité Financière
Méthodologie de calcul des charges financières récurrentes par les établissements bancaires
Les banques calculent le taux d’endettement grâce à une formule de base, qui consiste à diviser l’ensemble de vos charges mensuelles par vos revenus nets, puis multiplier le résultat par 100. Les charges prises en compte dans ce calcul concernent toutes les mensualités de crédits existants (prêts immobiliers, crédits à la consommation, leasing automobile, facilités de paiement, etc.).
Sont également prises en compte dans ce calcul les charges fixes récurrentes comme les pensions alimentaires versées, les loyers si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale, ainsi que certaines charges sociales propres à votre statut professionnel. Cela vous permet de vous faire une idée de votre capacité de remboursement réelle.
Un taux d’effort maximal de 35 %
Le seuil de 35% est une limite stricte que les banques ne peuvent dépasser que dans des cas exceptionnels : seuls 20 % des crédits octroyés peuvent dépasser les 35 % de taux d’endettement. Les établissements bancaires qui dépassent ce quota s’exposent à des sanctions réglementaires.
Cette limitation impacte surtout les jeunes actifs ne disposant pas d’un apport personnel conséquent, ainsi que les ménages dont les revenus sont modestes, et qui souhaitent accéder à la propriété dans les zones tendues. Les banques privilégient désormais les dossiers présentant une stabilité professionnelle et financière avérée, limitant l’accès au crédit pour certains profils.
Des revenus locatifs compris dans l’assiette de calcul du taux d’endettement
Les revenus locatifs bénéficient d’un traitement particulier dans le calcul du taux d’endettement. Les banques appliquent généralement un coefficient de minoration compris entre 70% et 90% de ces revenus pour tenir compte des risques de vacance locative, d’impayés et des charges de gestion immobilière.
L’ancienneté de votre investissement locatif influence également le coefficient appliqué. Un bien loué depuis plus de trois ans avec un historique de paiement régulier peut être pris en compte à hauteur 90%, mais un projet locatif sera plutôt évalué à 70%. Les banques tiennent également compte de la zone géographique et du type de bien pour ajuster leur évaluation du risque locatif.
Revoir son profil emprunteur pour limiter les contraintes d’endettement
Le rachat de crédit pour restructurer les dettes existantes
Le rachat de crédit consiste à regrouper l’ensemble de vos crédits existants en un seul prêt, généralement à un taux d’intérêt plus avantageux et sur une durée plus longue. La diminution des mensualités peut améliorer votre capacité d’endettement.
Les établissements spécialisés dans le rachat de crédit proposent des offres personnalisées qui comprennent généralement la renégociation des taux d’intérêt et l’optimisation de l’assurance emprunteur. Vous devez néanmoins de vérifier que le coût total du rachat de crédit reste inférieur aux économies générées.
Valoriser le patrimoine immobilier existant
La valorisation de votre patrimoine immobilier existant peut améliorer votre profil emprunteur. Une expertise immobilière récente permet de justifier auprès des banques d’une capacité d’endettement théorique supérieure, basée sur la valeur de vos biens. Cela rassure généralement les établissements prêteurs sur votre solvabilité à long terme.
En hypothéquant un bien existant, vous pouvez aussi libérer des liquidités afin de constituer un apport personnel conséquent ou réduire votre besoin de financement. Il faut savoir que les banques apprécient les emprunteurs disposant d’un patrimoine diversifié (biens immobiliers, placements financiers et épargne de précaution).
Constituer d’un apport personnel conséquent pour réduire le montant emprunté
Les banques exigent généralement un apport minimum de 10% du montant d’acquisition, mais un apport de 20% ou plus améliore vos conditions de financement. En effet, un apport réduit vos mensualités et améliore votre taux d’endettement.
Les sources d’apport personnel peuvent être l’épargne personnelle, les donations familiales, la revente de biens mobiliers ou immobiliers, ou encore le déblocage anticipé de contrats d’épargne salariale. Certaines situations permettent également de mobiliser des fonds sans pénalités, notamment pour l’acquisition d’une résidence principale.
L’influence des variations du taux d’endettement sur les conditions de financement immobilier
Les variations de votre taux d’endettement influencent les conditions de financement proposées par les établissements bancaires. Un taux d’endettement inférieur à 30% vous positionne comme un emprunteur éligible aux meilleurs taux du marché et aux conditions les plus avantageuses. À ce niveau, les banques vous considèrent comme un client à faible risque et peuvent proposer des taux préférentiels inférieurs aux conditions standard.
Entre 30% et 33% d’endettement, vous restez dans la zone de confort bancaire avec accès aux taux négociés et à la plupart des produits de financement. Les établissements prêteurs acceptent généralement ces dossiers sans conditions particulières, mais la marge de négociation sur les taux devient plus limitée.
Entre 33% et 35%, votre profil emprunteur nécessite des compensations : apport personnel conséquent, garanties supplémentaires ou revenus en forte progression. Les banques peuvent appliquer une majoration de taux pour compenser le risque perçu. Cette majoration influe sur le coût total de votre crédit immobilier sur la durée totale de remboursement.
Les dérogations exceptionnelles et les profils emprunteurs éligibles aux assouplissements bancaires
Les dérogations au taux d’endettement de 35% sont strictement encadrées et réservées à des profils présentant des garanties particulières. Les cadres dirigeants avec des perspectives d’évolution salariale importantes sont la première catégorie éligible à ces assouplissements. Dans ce cas, les banques étudient les contrats de travail, les plans de carrière et les bonus contractuels pour estimer l’évolution des revenus futurs.
Les professions libérales établies depuis plus de cinq ans bénéficient également d’un avantage. Leur capacité à générer des revenus croissants et leur patrimoine professionnel justifient une évaluation plus flexible du risque. Le plus souvent, les établissements bancaires passent en revue les bilans comptables, la clientèle constituée et les perspectives de développement de l’activité libérale.
Les investisseurs immobiliers expérimentés peuvent, quant à eux, obtenir un crédit immobilier avec un taux d’endettement dépassant les 35% grâce à leur expertise patrimoniale démontrée. Cette expertise se matérialise par un portefeuille immobilier diversifié, des revenus locatifs stables et une connaissance des marchés immobiliers.
Les primo-accédants disposant d’un apport personnel supérieur à 25% du montant d’acquisition peuvent également prétendre à des dérogations. Un apport conséquent compense le dépassement du seuil d’endettement et rassure les établissements prêteurs sur la solidité financière du projet. Les fonctionnaires titulaires sont également avantagés grâce à la stabilité de leur emploi et la prévisibilité de leur évolution salariale.