Comment ouvrir une agence immobilière ?

Publié le : 20 novembre 202014 mins de lecture

Il y a beaucoup de choses à considérer : voulez-vous ouvrir votre propre agence ou préférez-vous vous appuyer sur une marque consolidée ? Dans quel secteur voulez-vous vous spécialiser et combien d’argent pouvez-vous investir ? Voyons toutes les informations utiles et le kit de support à télécharger

La chère vieille brique a toujours été le meilleur investissement que vous puissiez faire : elle ne se déprécie pas avec le temps et, si vous achetez une propriété dans une période où les conditions du marché sont particulièrement favorables, il existe d’excellentes opportunités de la revendre à un prix qui garantit un rendement intéressant. Combien de fois avons-nous entendu de telles phrases ? En fait, il y a en eux un fonds de vérité : l’immobilier est un secteur qui offre de grandes opportunités et qui peut réserver d’agréables surprises à ceux qui choisissent d’exercer la profession. Mais procédons par ordre, en essayant de comprendre qui est l’agent immobilier, quelles sont les caractéristiques professionnelles et de caractère qu’il doit posséder et quelles démarches il doit entreprendre lorsqu’il envisage d’ouvrir sa propre agence immobilière.

Index du contenu :

– 1 Qui est l’agent immobilier et ce qu’il fait

– 2 Quelles sont les exigences pour devenir agent immobilier ?

– 3 Procédure bureaucratique pour l’ouverture d’une agence

– 4 Évaluations à faire pour l’ouverture d’une agence immobilière

– 5 Ouverture d’une agence immobilière : investissement et revenus

– 6 Ouvrir une agence immobilière en franchise

Qui est l’agent immobilier et ce qu’il fait

La figure de l’agent immobilier est sanctionnée par le législateur qui en tire les traits distinctifs dans les dispositions contenues dans les articles 1754 et 1765 du Code civil. Cependant, au-delà de la simple définition de la loi, on peut la simplifier en affirmant que sa profession consiste à agir comme médiateur entre ceux qui vendent et ceux qui achètent une propriété. En d’autres termes, l’agent immobilier est responsable du suivi de chaque étape de la négociation : de la prise en charge du bien (avec évaluation relative de sa valeur) à la visite de l’acheteur potentiel ; de la présentation de la proposition d’achat à la conclusion de l’opération d’achat et de vente, qui correspond généralement à la stipulation de l’acte authentique.

Compte tenu de toutes ces tâches, l’agent immobilier exige une commission qui peut être payée par les deux parties ou par une seule d’entre elles. Cela signifie que le prix final d’achat et de vente de la propriété doit être augmenté en proportion de l’indemnité accordée à ceux qui dépensent dur pour conclure l’affaire avec succès.

Outre les services d’un agent, et pour réussir la vente ou la location d’un logement sans passer par l’intermédiaire d’une agence immobilière, la solution idéale est de déposer une annonce  immobilière sur un site spécialisé. C’est gratuit et efficace pour la vente de maison et la location entre particuliers.

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Quelles sont les exigences pour devenir agent immobilier ?

L’agent immobilier n’est pas une profession qui laisse la place à l’improvisation. En fait, pour porter ce titre, l’aspirant agent doit avoir certaines exigences de base. Plus précisément, il le doit :

– être majeur ;

– avoir la citoyenneté italienne ou de l’UE, ou même une citoyenneté non européenne avec un permis de séjour régulier ;

– avoir obtenu au moins un diplôme d’études secondaires ;

– ne pas faire l’objet de procédures de faillite ou d’interdiction ;

– ne pas avoir fait l’objet d’une condamnation pour les infractions visées à l’article 2 de la loi 39/89 ;

– ne pas être soumis à des procédures anti-mafia ;

– avoir suivi un cours professionnel de 200 heures visant à apprendre les bases de l’exercice de la profession ;

– avoir réussi l’examen de la Chambre de Commerce locale compétente.

En ce qui concerne la façon dont le cours est donné, il y a trois façons de le suivre :

– suivre un cours organisé par la Région de résidence ;

– suivre une formation dispensée par la C.C.I.A.A.C. compétente pour le territoire ;

– suivre un cours privé de préparation à l’examen à la Chambre de Commerce.

Auparavant, l’exercice de cette profession était subordonné à l’inscription dans le registre approprié des agents d’affaires et d’intermédiation ; aujourd’hui, suite à l’adaptation à la réglementation communautaire, il suffit de documenter l’inscription au registre du commerce. Jusqu’à présent, les exigences techniques et professionnelles que vous devez avoir afin d’opérer dans le secteur. Mais ce n’est pas tout : l’agent immobilier est une profession aussi exigeante que fascinante, qui exige des qualités de caractère spécifiques. Le contact constant avec le public et la nécessité de faire face à divers types de situations (presque toujours stressantes) ne sont pas des facteurs à négliger. Pensez à la possibilité de voir s’évanouir sous vos yeux une affaire qui semble avoir été conclue ou d’être pris dans les « pièges » de la bureaucratie qui peuvent retarder considérablement le processus d’achat et de vente. Les problèmes à résoudre ne sont pas rares, c’est pourquoi il vaut mieux tout évaluer soigneusement et s’assurer d’être bien équipé :

– grande aptitude pour les relations interpersonnelles ;

– une forte attitude entrepreneuriale ;

– excellentes capacités de persuasion ;

– grande propension à résoudre les problèmes

– une grande capacité de maîtrise de soi dans tous les types de situations.

Le bon agent immobilier doit aussi être capable de comprendre la psychologie de l’acheteur : il doit comprendre quand il est émotionnellement impliqué (dans ce cas, il peut essayer de « marcher un peu la main », en espérant raccourcir le temps de négociation) et quand il vaut mieux le laisser réfléchir et évaluer l’offre calmement, sans aucune sorte de forçage. L’interaction avec un public qui est sur le point de faire un choix de vie aussi important exige une délicatesse et une sensibilité particulières.

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Procédure bureaucratique pour l’ouverture d’une agence

Les exigences bureaucratiques sont toujours les mêmes. Quiconque envisage de créer une agence immobilière doit le faire :

– ouvrir un numéro de TVA

– s’inscrire auprès de la Chambre de commerce

– demander le Ski (Notification de début d’activité certifié) à la commune compétente

– souscrire une assurance contre les risques professionnels

Demander des informations à ceux qui ont déjà une certaine expérience dans le domaine vous protégera des désagréments désagréables : faites-le parce que vous pourriez réduire considérablement le temps à consacrer à la bureaucratie.

Évaluations à faire pour l’ouverture d’une agence immobilière

Votre activité entrepreneuriale doit être étudiée au bureau : par exemple, l’adresse professionnelle de l’agence et sa situation géographique doivent être définies. Les deux décisions sont inextricablement liées car la spécialisation de l’entreprise peut dépendre de la position de l’activité et inversement. Pour être plus clair : une agence immobilière située dans une zone purement touristique ou dans une station balnéaire qui n’offre pas le service de location d’été renonce certainement à une grande partie du marché. Alors que l’agent qui gère une agence immobilière située dans une zone en forte expansion ferait mieux de prendre des dispositions avec des constructeurs locaux et de se spécialiser dans la gestion des chantiers. En ce sens, il est clair comment les aspects géographiques et professionnels s’influencent mutuellement. Sans entrer dans les détails, on peut dire que les activités qui peuvent être exercées par une agence immobilière concernent :

– les loyers saisonniers ou annuels ;

– les ventes de propriétés résidentielles terminées ;

– les ventes de biens immobiliers résidentiels sur projet (chantiers) ;

– les ventes d’activités commerciales (même les plus importantes) ;

– vente de terrains agricoles et à bâtir.

Chacune de ces activités nécessite des connaissances réglementaires détaillées et, s’il est vrai que le cours mentionné ci-dessus vous apportera une première connaissance de base, il est également vrai que la plupart des connaissances que vous acquerrez en acquérant de l’expérience dans le domaine (envisagez au moins trois ans d' »expérience solide » comme employés d’une agence immobilière), en suivant des cours de recyclage et en lisant des textes spécialisés. Le gagnant est le professionnel qui ne cesse de s’entraîner.

Quel que soit le domaine dans lequel vous avez l’intention d’opérer, il est clair que le choix du lieu est un point crucial auquel vous devrez accorder la plus grande attention. Il est évident qu’une pièce située dans un point central, qui permet de profiter de très grandes fenêtres extérieures, présente des avantages significatifs, mais attention : l’emplacement n’est pas tout. Bien que l’emplacement central vous donnera une plus grande visibilité, ce privilège vous amènera également à dépenser beaucoup d’argent pour l’emplacement.

Une idée pourrait être, par exemple, de partir d’un endroit relativement petit, peut-être un endroit dans un studio multiservices, et de collaborer avec d’autres professionnels dans le domaine tels que des géomètres ou des opérateurs financiers spécialisés dans l’octroi de prêts et de prêts hypothécaires. L’important, c’est qu’il existe une vitrine qui permet aux clients de voir les propriétés à vendre. L’argent économisé sur le loyer peut être investi afin d’optimiser la phase de lancement de votre entreprise, en étudiant au bureau un plan publicitaire qui devrait couvrir :

– un espace publicitaire dans des magazines spécialisés (au moins un célèbre et tous les journaux locaux) ;

– un site web avec vos propositions ;

– un abonnement à au moins un des systèmes de gestion spécifiques qui vous permettra d’étudier les demandes du marché local et d’assurer, en une seule insertion, la présence d’annonces sur les sites les plus populaires.

En concentrant les investissements sur les activités de promotion plutôt que sur la location des locaux, vous pouvez également décider combien investir et comment moduler le montant des dépenses, en réduisant ou en augmentant le budget.

Ouverture d’une agence immobilière : investissement et revenus

L’investissement initial nécessaire à la création d’une agence immobilière n’est pas trop élevé. En fait, il n’y a pas de fournitures initiales à prendre en considération et les dépenses les plus importantes sont représentées par :

– les abonnements aux magazines papier et à la gestion de sites Web ;

– la location (ou l’achat) des locaux ;

– l’ameublement des locaux (pari sur un style sobre et accueillant) ;

– le salaire à verser au personnel (qui peut être initialement limité à un seul secrétaire).

En général, on peut dire qu’un investissement initial, pour ceux qui décident de démarrer une agence immobilière par eux-mêmes, sans rejoindre un programme de franchise, est d’environ 30.000 euros.

Quant aux perspectives de profit : il faut garder à l’esprit que le marché immobilier est en constante évolution et que son dynamisme ne permet pas de fournir des données précises ou de faire des prévisions fiables. Mais il y a un détail sur lequel vous pouvez compter : le marché immobilier a une tendance cyclique : chaque zone est caractérisée par une cyclicité qui se répète (habituellement) annuellement et se caractérise par une alternance de phases opposées. Il y a des mois où il y a une augmentation naturelle du volume de travail, avec une augmentation conséquente des gains, et des périodes où le téléphone sonne épisodiquement. La crise économique qui, ces dernières années, a investi notre pays (et pas seulement) a provoqué une grave contraction du marché immobilier, mais les choses semblent orientées à s’améliorer. Restez au courant des tendances du marché et faites vos choix judicieusement.

Ouvrir une agence immobilière en franchise

L’un des secteurs les plus touchés par la franchise est précisément celui de l’immobilier. Il existe de nombreuses marques bien connues qui, moyennant le paiement de royalties et d’un droit d’entrée (parfois très élevé), vous permettent d’exploiter leur marque et d’exercer la profession, limitant ainsi le risque commercial qui est très ressenti par les jeunes et les débutants en général.

C’est une opportunité intéressante : les franchiseurs s’occupent personnellement de l’ameublement du restaurant (qui s’adapte aux règles imposées par la maison mère) et offrent une solide formation professionnelle. De plus, si vous choisissez de vous joindre à une franchise immobilière, vous recevrez toute l’aide dont vous avez besoin pour assurer une bonne gestion administrative de votre entreprise. Et de s’en tirer sans soucis. En tout état de cause, le choix de la franchise doit être très bien pesé, en fonction des ressources financières du futur entrepreneur et de ses ambitions professionnelles.

En général, on peut dire que la franchise est une formule qui convient bien à ceux qui ont un capital initial important (pas moins de 50.000 euros) et préfère avoir derrière lui une structure consolidée qui le soutient dans la gestion de son agence. Alors que la gestion autonome est plus adaptée à ceux qui ont un budget réduit ou à ceux qui n’ont pas l’intention de se soumettre à des régimes prédéfinis car elle repose entièrement sur son esprit d’entreprise.